Spekulationssteuer bei Immobilien
Im Zusammenhang mit einer Immobilie kann man immer wieder etwas von einer Spekulationssteuer hören und lesen. Doch was die Spekulationssteuer im Detail ist, davon haben nur wenige Menschen eine Kenntnis. Insbesondere wann sie Anwendung findet und wie man sie einfach umgehen kann. Grundsätzlich erklärt sich die Spekulationssteuer schon aus dem Namen heraus. Wer mit einer Immobilie spekuliert, der muss mit einer Besteuerung rechnen.
Fristen der Spekulationssteuer
Die Spekulationssteuer zielt hier insbesondere auf eine kurze Haltedauer ab. Wenn man also zum Beispiel eine Immobilie kauft und diese binnen wenigen Monaten oder Jahren schnell wieder verkauft, womöglich auch zu einem höheren Preis, so muss man hier mit dem Finanzamt und der Spekulationssteuer rechnen. Grundsätzlich gibt es hinsichtlich der Anwendung der Steuer verschiedene Fristen. Die erste Frist beträgt 10 Jahre. 10 Jahre muss man eine vermietete Immobilie in seinem Besitz haben, bevor man diese frei von der Spekulationssteuer verkaufen kann.
Verkauft man nach 8 oder 9 Jahren, so würde die Steuer Anwendung finden. Neben der Frist von 10 Jahren, gibt es noch eine zweite Frist. Diese zweite Frist beträgt lediglich drei Jahre, setzt aber voraus, dass man die Immobilie auch selber genutzt hat. In einem solchen Fall kann man die Immobilie steuerfrei und vor allem auch, deutlich früher wieder veräußern, sollte man diesen Wunsch haben.
Natürlich stellt sich im Zusammenhang mit der Spekulationssteuer immer die Frage nach dem Beginn der Laufzeit, unabhängig davon, ob es drei oder zehn Jahre sind. Grundsätzlich beginnt die Frist mit dem Tag vom Kauf der Immobilie.
Möchte man die Spekulationssteuer umgehen, muss man entweder die Frist von 10 Jahren oder bei privater Nutzung die Frist in Höhe von drei Jahren einhalten. Eine Private Nutzung setzt voraus, die Immobilie selbst genutzt bzw. bewohnt zu haben.
Die Höhe der Spekulationssteuer
Möchte man die Fristen nicht einhalten, so stellt sich schnell die Frage nach der Höhe der Besteuerung im Rahmen der Spekulationssteuer. Grundsätzlich gibt es hier, ähnlich zum Beispiel der Abgeltungssteuer von pauschal 25 Prozent, leider keinen festen Steuersatz. Vielmehr wird die Steuerhöhe vom zuständigen Finanzamt individuell nach persönlichen Verhältnissen berechnet. Die Besteuerungsgrundlage ist hier § 23 Einkommenssteuergesetz, nachdem es sich um Einkünfte aus einem sogenannten privaten Veräußerungsgeschäft handelt. Wenn es aber um die Höhe der Spekulationssteuer geht, so kann man hierauf Einfluss nehmen. So gibt es hier nämlich eine ganze Reihe von anfallenden Kosten im Zusammenhang mit der Immobilie, die man in Abzug bringen kann. Die Folge ist dann eine Reduzierung der Spekulationssteuer. Konkret sind das die Kosten vom Grundbucheintrag und die Grunderwerbssteuer, angefallene Kosten für den Makler und Notar, aber auch alle Kosten für durchgeführte Sanierungen und Reparaturen. Zudem kann man auch die Kosten, die für den Verkauf angefallen sind, zum Beispiel für Anzeigen oder für einen Makler, hier berücksichtigen lassen. So kann sich die Steuerlast hier deutlich reduzieren, auch weil die Spekulationssteuer ausschließlich auf den Gewinn aus dem Verkauf bezieht. Maßgeblich ist hier also die Differenz zwischen dem ursprünglichen Wert vom Kauf und dem anschließenden Verkauf. Um das zu verdeutlichen: Hat man eine Immobilie von 200.000 Euro gekauft und kann sie zu 250.000 Euro verkaufen, so würde sich die Spekulationssteuer ausschließlich auf die Differenz von 50.000 Euro beziehen. Wobei hier jetzt noch seine ganzen Kosten in Abzug bringen kann. Bei der Steuer gibt es noch einen Freibetrag, dieser liegt für private Veräußerungsgewinne bei derzeit 600Euro (Stand 2021), also für Immobilien eher irrelevant. Aufpassen sollte man noch, hinsichtlich der Häufigkeit von Immobilienverkäufen. Verkauft man mehr als drei Immobilien innerhalb von fünf Jahren, so handelt es sich hier um einen gewerblichen Immobilienhandel. In einem solchen Fall unterliegen die Einkünfte dann auch der Gewerbebesteuerung.
Sonderfälle bei der Spekulationssteuer
Jetzt kann es natürlich im Zusammenhang mit einer Immobilie eine ganze Reihe von Sonderfällen geben. So zum Beispiel in dem man eine Immobilie geerbt oder geschenkt bekommen hat. Möchte man eine Immobilie in einem solchen Fall nicht selber nutzen oder sie vermieten, sondern vielmehr verkaufen, stellt sich zwangsläufig die Frage nach der Spekulationssteuer. Und ja, auch in solchen Fällen greift die Spekulationssteuer mit ihren Fristen. Diese Fristen und die eventuelle Besteuerung erbt man nämlich einfach mit. Die Fristen beginnen hier aber nicht mit dem Zeitpunkt vom Erbe oder der Schenkung. Wurde die Immobilie vom vorherigen Besitzer schon mindestens drei Jahre bewohnt, so muss man hier mit keiner Spekulationssteuer rechnen. War die Immobilie schon länger als zehn Jahre vor dem Erbe oder der Schenkung vermietet, so muss man auch hier mit keiner Besteuerung rechnen. Anders kann es aussehen, wenn die Fristen unterschritten sind. Die Spekulationssteuer kann im übrigen auch bei unbebauten Grundstücken greifen, wenn hier die Fristen unterschritten sind.
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