4 Jahren ago
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Eine kompetente Bauberatung braucht Zeit, aber die Realität sieht leider oft anders aus: Bauinteressenten übersehen schnell, dass mit dem Neubau auch Risiken verbunden sind. Die Prospekte der Hausanbieter sind farbig, und mit blumigen Worten wird Ihnen suggeriert, wie einfach es sei, ein Eigenheim zu bauen. In vielen Fällen hat der Hausverkäufer passend zum Hausangebot noch ein Finanzierungsmodell mitgebracht, und mit etwas Verkaufsgeschick ist ein Bauvertrag schneller unterschrieben, als man gucken kann. Wenn sich dann später das Bauprojekt als unrealistisch erweist, endet der Traum vom Eigenheim schnell in der Überschuldung.
Bauberatung: Hausverkäufer und Bauberater
Nur wenige Menschen, die sich ein Eigenheim wünschen, verfügen über ausreichende Fachkenntnisse, um alle Informationen, die im Zusammenhang mit einem Hausbau wichtig sind, zu beurteilen und richtig einzuschätzen. Hier bieten sich für Bauinteressenten zunächst zwei Personengruppen an, die von sich sagen, künftige Bauherren sach- und fachgerecht zu informieren: die Berater von Hausbaufirmen und die unabhängigen Bauberater. Stellen wir also mal beide einander gegenüber und zeigen im folgenden die Unterschiede sowie die Vor- und Nachteile auf:
Der Hausverkäufer einer Hausbaufirma
Der Hausverkäufer trägt seine Hauptaufgabe bereits in seiner Bezeichnung: das Verkaufen von Häusern. Es spielt keine Rolle, ob er sich möglicherweise auch Bauberater nennt, sein Ziel ist es, möglichst bald zu einem Vertragsabschluss mit einem Hausbauinteressenten zu kommen. Dabei ist es durchaus vorstellbar, dass er insgeheim eine ganz andere Meinung, z. B. bezüglich der verwendeten Baustoffe oder Ausstattung vertritt. Er hat die Aufgabe, die von seinem Arbeitgeber angebotenen Haustypen zu verkaufen. An dieser Stelle zeigt sich das zweite Problem. Da der Haustyp von der Hausbaufirma vorgegeben ist, trifft das auch auf die Auswahl sämtlicher Komponenten zu.
Die Baustoffe sind in der bereits vorhandenen Leistungsbeschreibung schon fixiert. Wenn also die Hausbaufirma lediglich konventionellen Hausbau anbietet, kann dem potenziellen Kunden selbstverständlich kein Angebot für eine andere Bauweise gemacht werden.
Diese Unfreiheit setzt sich bei der Art der Beheizung und Warmwasserbereitung fort. Viele Bauinteressenten haben bereits Ideen in puncto Wärmegewinnung. Wenn diese sich jedoch nicht mit den Angeboten der Hausbaufirma durchsetzen lassen, werden sie in der Regel entweder ausgeredet oder eben nicht thematisiert.
Hinter einer Hausbaufirma stehen selbstverständlich nicht nur der Firmeninhaber und sein Hausverkäufer, sondern ein ganzes Team weiterer Mitarbeiter und kooperierender Handwerksbetriebe. Für einen künftigen Bauherrn bedeutet das, dass er weder einen Architekten, noch einen Statiker oder einen Handwerker selbst auswählen kann. Er muss sich vielmehr darauf verlassen, dass der Hausanbieter sein Eigenheim mithilfe von kompetentem Personal errichtet.
Selbstverständlich spricht ein Hausverkäufer mit seinen Kunden über die Inhalte der Leistungsbeschreibung. Doch ob Leistungsmerkmale fehlen oder falsch dargestellt werden, kann kaum ein Laie angemessen beurteilen. Das kann zu einem späteren Zeitpunkt zu hohen Folgekosten führen, die schon manchen Bauherrn überfordert haben.
Ein Hausverkäufer muss nicht über eine fachspezifische Qualifikation verfügen. Anders als in den meisten anderen Berufsfeldern kann jeder diese Tätigkeit übernehmen. Die Fähigkeit, die ein – aus Sicht seines Arbeitgebers – guter Hausverkäufer mitbringen muss, ist es, Interessenten von der Qualität der von der Baufirma angebotenen Häuser zu überzeugen.
Das Gute an einem Hausverkäufer ist, dass ein Gespräch mit ihm grundsätzlich kostenlos ist. Das ist bei ihm nicht anders als bei jedem anderen Verkäufer.
Der unabhängige Bauberater
Man kann es sich an dieser Stelle leicht machen und sagen, dass alles, was die Nachteile eines abhängigen Hausverkäufers ausmacht, die Vorteile eines unabhängigen Bauberaters sind. Aber um die Tätigkeit des Bauberaters darzustellen, sollen hier die wichtigsten Vorteile seiner Beratung aufgezeigt werden:
Seine Beratung wird nicht davon geleitet, ein Haus verkaufen zu müssen. Sein Erfolg ist die Beratung an sich, die den Bauinteressenten vor Fehlern und überflüssigen Kosten bewahren soll. Die Empfehlungen eines unabhängigen Beraters orientieren sich nicht nur an den baufachlichen Gegebenheiten, sondern auch an den dem späteren Bauherrn zur Verfügung stehenden Mitteln. Ein Bauberater weiß, wovon er redet: Er ist entweder Architekt, Bauingenieur, Sachverständiger oder hat sich als Handwerksmeister im Baugewerbe qualifiziert. In jedem Fall verfügt er über eine hohe fachliche Kompetenz.
Ist Bauen mit einem Hausbauanbieter trotzdem möglich bzw. sinnvoll?
Diese Frage kann mit einem klaren „Ja“ beantwortet werden. Denn die Tatsache, dass deren Hausverkäufer nicht unvoreingenommen, sondern zielorientiert ihre Kundengespräche führen, liegt in der Natur der Sache und macht Hausbaufirmen damit nicht unseriös. Bauinteressenten, die mit einer Hausbaufirma bauen wollen, ist jedoch zu empfehlen, sich mit dem von einem Hausverkäufer gemachten Angebot an einen unabhängigen Bauberater zu wenden. Dieser überprüft das Angebot „auf Herz und Nieren“ und bewahrt Bauherren vor Fehlentscheidungen und unnötigen Ausgaben. Bauberater können auch damit beauftragt werden, den Fortgang des Hausbaus zu begleiten und so Baumängel von Anfang an beseitigen zu lassen. Das Geld, das Bauherren für eine unabhängige Bauberatung ausgeben amortisiert sich schnell.
Wer die Kosten für den Hausbau vergleichen möchte, steht vor einer der schwierigsten Aufgaben. Deshalb muss Ihnen zunächst bewusst sein, dass ein Haus nicht für ein Butterbrot zu haben ist. Wahrscheinlich wird Ihnen schnell auffallen, dass die Preise für den Hausbau bei seriösen Hausanbietern nur geringfügig voneinander abweichen, sofern die Ausstattung vergleichbar ist. Große Abweichungen von mehr als 10.000 € für ein und dasselbe Haus sollten Sie stutzig werden lassen. Die Erfahrung zeigt, dass viele Hausangebote Fehlmengen enthalten können, die dann entweder zulasten der Bauqualität gehen oder vom Bauunternehmen während des Bauens, als sogenannte Nachträge, wieder „hereingeholt“ werden. Es kann also passieren, dass die Baukosten unter Berücksichtigung der Nachträge später höher sind, als sie es bei einem Hausangebot gewesen wären, dessen Angebot auf einer vollständigen Leistung basierte.
Die Kosten für den Hausbau ergeben sich aus der Größe und der Ausstattung. Ein Haus mit Balkon und Keller kostet mehr als ein schlichtes Gebäude. Beim Bauen ist dringend davon abzuraten, allein den Preis als Entscheidungsfaktor für oder gegen einen Hausanbieter gelten zu lassen. Viel mehr zählt die Qualität & Kompetenz sowie die Seriosität des Hausbauunternehmens.
Dies waren nur einige wenige Punkte zum Thema Bauberatung und Hausbau. Viele Hausbauinteressenten stellen sich noch viele weitere Fragen, welche Sie beantwortet haben möchten. In solchen Fällen ist eine fundierte Bauberatung durch einen Hausbauberater zu empfehlen. Bauinteressenten finden so die passenden Antworten auf Ihre Fragen rund um die Themen Hausbau, Bauplanung, Grundstückskauf bis hin zum Baurecht. Zudem ist ein Hausbau oft mit hohen Kosten verbunden. Für die optimale Finanzierung Ihres Traumhaus empfiehlt sich eine individuelle Baufinanzierung. Lassen Sie sich hierzu individuell durch Ihre Finanzierungsspezialisten von Immobilienfinanzierung Wiesbaden beraten.
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Bewertung von Immobilien
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4 Jahren ago
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Der Wert von Immobilien schwankt stetig und bleibt nicht gleich. Der Immobilienwert wird von vielen Faktoren beeinflusst und unterliegt einem ständigen Wandel. Die Preise für Immobilien, ganz egal ob Haus oder Wohnung, steigen stetig weiter.
So kann eine Wohnung oder ein Haus heute in der Stadt X 100.000 Euro kosten und nächstes Jahr schon 120.000 Euro oder 130.000 Euro. Dieser Wandel beim Wert kann das Ergebnis von inneren, aber auch von äußeren Einflüssen sein.
Zu diesen Einflüssen gehören zum Beispiel die Nachfrage nach Immobilien, aber auch die Immobilie an sich. Ist eine Immobilie in einem schlechten baulichen Zustand, zum Beispiel weil es seit Jahren keine Renovierungen und Sanierungen gab, ist der Wert selbstverständlich deutlich geringer als eine gepflegte Immobilie, ein Neubau oder ein komplett kernsaniertes Objekt. Natürlich spielen auch andere Faktoren eine entscheidende Rolle, dazu kommen wir aber noch im weiteren Verlauf.
Der Wert einer Immobilie muss immer individuell ermittelt werden und grundsätzlich immer unterschiedlich. Gerade diese Ermittlung erfolgt im Rahmen einer Immobilienbewertung. Die Immobilienbewertung gibt Auskunft darüber, welchen Wert die Immobilie zum Stichtag der Bewertung hatte. Im Übrigen kann man solch eine Bewertung nicht nur bei bebauten Grundstücken vornehmen, sondern auch bei unbebauten Flächen.
Entscheidende Faktoren bei der Immobilienbewertung
Wenn es jetzt um die Immobilienbewertung geht, so wird die Immobilie sorgfältig in jeder Hinsicht geprüft und unter die Lupe genommen.
Die Immobilie an sich ist hierbei der wichtigste Faktor. Bei der Auswertung sind vor unter anderem folgende Fragen zu klären:
Gibt es zum Beispiel bauliche Mängel? Bauliche Mängel können ein altes Dach, Schädlingsbefall im Dachstuhl, alte Elektrik, mangelnde Dämmung, Feuchtigkeit im Keller oder alte Leitungen und Rohre sein. Natürlich ist die Bandbreite der baulichen Mängel noch wesentlich größer. Alle diese Mängel werden erfasst und wirken sich logischerweise negativ auf den Wert der Immobilie aus.
Im Rahmen der Immobilienbewertung wird auch der Grundriss des Objekts genauer geprüft. Gerade bei alten Immobilien sind oftmals sogenannte „gefangene Räume“ vorhanden, die auch als „Durchgangszimmer“ bezeichnet werden. Ein solcher Grundriss wäre natürlich von Nachteil.
Zudem spielt die Raumhöhe, die Raumgrößen und letztlich auch der Grad der Belichtung eine entscheidende Rolle für die Wertermittlung der Immobilie.
Räume, die keine natürliche Belichtung durch Tageslicht haben, werden negativ berücksichtigt. Die Zimmeranzahl, aber auch eventuell vorhandene Ausstattungen und deren Zustand werden ebenfalls geprüft. Darunter ist beispielsweise die Ausstattung vom Badezimmer zu verstehen: Eine vorhandene Badewanne, Dusche, WC und die Barrierefreiheit für ältere Menschen sind hier wichtige Ausstattungsmerkmale, die den Wert signifikant beeinflussen können.
Selbstverständlich zählt das Grundstück an sich eine entscheidende Rolle: Gibt es beispielsweise einen Garten, eine Garage oder sogar einen Pool im Garten? All das sind und viele weitere Faktoren sind beeinflussende Bewertungsmaßstäbe zur Ermittlung des Immobilienwerts.
Immobilienbewertung: Auch die Lage und Umgebung sind entscheidend
Neben der Immobilie in ihrer Gesamtheit wird auch die Lage an sich betrachtet. Wie ist die Nachbarschaft? Wie ist die örtliche Versorgung? Wie ist der Zugang zu öffentlichen Verkehrsmitteln? Liegt die Immobilie in einer ruhigen Straße mit gutem Anschluss an öffentliche Verkehrsmittel, Schulen und Kindergärten, aber auch Geschäften des täglichen Bedarfs?
Desto besser die Lage und die Umgebung der Immobilie ist, desto höher ist auch dessen Wert. Liegt die Immobilie in unmittelbarer Nähe zu einem Gewerbegebiet mit entsprechend negativen Einflüssen von Lärm und Verkehr, wird der Wert natürlich niedriger eingestuft.
Letztlich sind auch mögliche Belastungen der Immobilie und des Grundstücks zu erwähnen, denn: Ist eine Immobilie mit Schulden oder mit Dritter belastet, sogenannten Grunddienstbarkeiten, wie Wegerechte oder Überspannrechte für die Stromversorgung, so kann dieses nachteilig bei der Immobilienbewertung sein.
Aufpassen bei der Immobilienbewertung
Wie man anhand der bisherigen Ausführungen erkennen kann, ist eine Immobilienbewertung aufgrund der Vielzahl an Faktoren keine so einfache Sache und erfolgt stets individuell.
Gerade aber die Vielzahl der Faktoren, die geprüft und gegebenenfalls auch berücksichtigt werden müssen, können eine Immobilienbewertung schnell fehlerhaft beeinflussen.
Im besten Fall kann eine unvorteilhafte Immobilienbewertung ein großer Vorteil für den Käufer der Immobilie sein, wenn diese zu niedrig bewertet wird und er diese deutlich unter dem tatsächlichen Wert erwerben kann.
Es kann jedoch auch das Gegenteil eintreten, nämlich wenn die Immobilie zu hoch bewertet wird.
Grundsätzlich sollte man bei einer Immobilienbewertung immer prüfen, ob beispielsweise die Grundrisse stimmen. Denn nicht selten kommt es hier zu teils deutlichen Abweichungen. Auch sollte man Häuser und Grundstücke sorgfältig auf Baumängel prüfen und diese in der Bewertung der Immobilie unbedingt berücksichtigen.
Letztlich empfiehlt sich immer auch ein Blick in die Baugenehmigung für das zu erwerbende Objekt. Oftmals wird das bei der Immobilienbewertung gerade nicht getan. Das kann Konsequenzen mit sich ziehen, wenn zum Beispiel die Garage, der Anbau oder der Carport keine Baugenehmigung haben, aber trotzdem positiv bei der Immobilienbewertung berücksichtigt worden sind.
Letztlich sollte man sich als Käufer einer Immobilie oder eines Grundstücks nie ausschließlich auf eine Immobilienbewertung verlassen, sondern das Objekt selbst im Detail vor einem Kauf prüfen und gegebenenfalls weitere Experten für eine verlässliche Bewertung hinzuziehen. Dabei sollten die bereits aufgezeigten Kriterien für eine optimale Bewertung beachtet werden. So können böse Überraschungen beim Kauf vermieden werden und zugleich jede Menge Geld einsparen.
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Immobilienfinanzierung
Spekulationssteuer
Haus kaufen
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4 Jahren ago
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Im Zusammenhang mit einer Immobilie kann man immer wieder etwas von einer Spekulationssteuer hören und lesen. Doch was die Spekulationssteuer im Detail ist, davon haben nur wenige Menschen eine Kenntnis. Insbesondere wann sie Anwendung findet und wie man sie einfach umgehen kann. Grundsätzlich erklärt sich die Spekulationssteuer schon aus dem Namen heraus. Wer mit einer Immobilie spekuliert, der muss mit einer Besteuerung rechnen.
Fristen der Spekulationssteuer
Die Spekulationssteuer zielt hier insbesondere auf eine kurze Haltedauer ab. Wenn man also zum Beispiel eine Immobilie kauft und diese binnen wenigen Monaten oder Jahren schnell wieder verkauft, womöglich auch zu einem höheren Preis, so muss man hier mit dem Finanzamt und der Spekulationssteuer rechnen. Grundsätzlich gibt es hinsichtlich der Anwendung der Steuer verschiedene Fristen. Die erste Frist beträgt 10 Jahre. 10 Jahre muss man eine vermietete Immobilie in seinem Besitz haben, bevor man diese frei von der Spekulationssteuer verkaufen kann.
Verkauft man nach 8 oder 9 Jahren, so würde die Steuer Anwendung finden. Neben der Frist von 10 Jahren, gibt es noch eine zweite Frist. Diese zweite Frist beträgt lediglich drei Jahre, setzt aber voraus, dass man die Immobilie auch selber genutzt hat. In einem solchen Fall kann man die Immobilie steuerfrei und vor allem auch, deutlich früher wieder veräußern, sollte man diesen Wunsch haben.
Natürlich stellt sich im Zusammenhang mit der Spekulationssteuer immer die Frage nach dem Beginn der Laufzeit, unabhängig davon, ob es drei oder zehn Jahre sind. Grundsätzlich beginnt die Frist mit dem Tag vom Kauf der Immobilie.
Möchte man die Spekulationssteuer umgehen, muss man entweder die Frist von 10 Jahren oder bei privater Nutzung die Frist in Höhe von drei Jahren einhalten. Eine Private Nutzung setzt voraus, die Immobilie selbst genutzt bzw. bewohnt zu haben.
Die Höhe der Spekulationssteuer
Möchte man die Fristen nicht einhalten, so stellt sich schnell die Frage nach der Höhe der Besteuerung im Rahmen der Spekulationssteuer. Grundsätzlich gibt es hier, ähnlich zum Beispiel der Abgeltungssteuer von pauschal 25 Prozent, leider keinen festen Steuersatz. Vielmehr wird die Steuerhöhe vom zuständigen Finanzamt individuell nach persönlichen Verhältnissen berechnet. Die Besteuerungsgrundlage ist hier § 23 Einkommenssteuergesetz, nachdem es sich um Einkünfte aus einem sogenannten privaten Veräußerungsgeschäft handelt. Wenn es aber um die Höhe der Spekulationssteuer geht, so kann man hierauf Einfluss nehmen. So gibt es hier nämlich eine ganze Reihe von anfallenden Kosten im Zusammenhang mit der Immobilie, die man in Abzug bringen kann. Die Folge ist dann eine Reduzierung der Spekulationssteuer. Konkret sind das die Kosten vom Grundbucheintrag und die Grunderwerbssteuer, angefallene Kosten für den Makler und Notar, aber auch alle Kosten für durchgeführte Sanierungen und Reparaturen. Zudem kann man auch die Kosten, die für den Verkauf angefallen sind, zum Beispiel für Anzeigen oder für einen Makler, hier berücksichtigen lassen. So kann sich die Steuerlast hier deutlich reduzieren, auch weil die Spekulationssteuer ausschließlich auf den Gewinn aus dem Verkauf bezieht. Maßgeblich ist hier also die Differenz zwischen dem ursprünglichen Wert vom Kauf und dem anschließenden Verkauf. Um das zu verdeutlichen: Hat man eine Immobilie von 200.000 Euro gekauft und kann sie zu 250.000 Euro verkaufen, so würde sich die Spekulationssteuer ausschließlich auf die Differenz von 50.000 Euro beziehen. Wobei hier jetzt noch seine ganzen Kosten in Abzug bringen kann. Bei der Steuer gibt es noch einen Freibetrag, dieser liegt für private Veräußerungsgewinne bei derzeit 600Euro (Stand 2021), also für Immobilien eher irrelevant. Aufpassen sollte man noch, hinsichtlich der Häufigkeit von Immobilienverkäufen. Verkauft man mehr als drei Immobilien innerhalb von fünf Jahren, so handelt es sich hier um einen gewerblichen Immobilienhandel. In einem solchen Fall unterliegen die Einkünfte dann auch der Gewerbebesteuerung.
Sonderfälle bei der Spekulationssteuer
Jetzt kann es natürlich im Zusammenhang mit einer Immobilie eine ganze Reihe von Sonderfällen geben. So zum Beispiel in dem man eine Immobilie geerbt oder geschenkt bekommen hat. Möchte man eine Immobilie in einem solchen Fall nicht selber nutzen oder sie vermieten, sondern vielmehr verkaufen, stellt sich zwangsläufig die Frage nach der Spekulationssteuer. Und ja, auch in solchen Fällen greift die Spekulationssteuer mit ihren Fristen. Diese Fristen und die eventuelle Besteuerung erbt man nämlich einfach mit. Die Fristen beginnen hier aber nicht mit dem Zeitpunkt vom Erbe oder der Schenkung. Wurde die Immobilie vom vorherigen Besitzer schon mindestens drei Jahre bewohnt, so muss man hier mit keiner Spekulationssteuer rechnen. War die Immobilie schon länger als zehn Jahre vor dem Erbe oder der Schenkung vermietet, so muss man auch hier mit keiner Besteuerung rechnen. Anders kann es aussehen, wenn die Fristen unterschritten sind. Die Spekulationssteuer kann im übrigen auch bei unbebauten Grundstücken greifen, wenn hier die Fristen unterschritten sind.
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Baufinanzierung
Haus kaufen
Wohnung mieten oder kaufen
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4 Jahren ago
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Vielerorts stellen sich Mieter die Frage: Soll man lieber in der Mietwohnung bleiben oder sich endlich ein Eigenheim kaufen? Hierbei gibt es viele Argumente, die für und gegen das Mieten oder Kaufen von einem Objekt sprechen. Und es spielen wichtige Faktoren wie Mieter-Typ, Zeitpunkt und Nebenkosten eine entscheidende Rolle.
Um genau zu berechnen wie hoch die Kosten letztendlich beim Mieten oder Kaufen ausfallen, ist auch die Wohnfläche von wichtiger Bedeutung. Deshalb sollten sich Interessenten darum bemühen, die genaue Quadratmeterzahl zu kennen. Aus diesem Grund müssen sie eine professionelle Wohnflächenberechnung durchführen lassen, um auf Nummer sicher zu gehen.
Ist kaufen heutzutage besser als mieten?
Bei einem Gespräch mit Freunden oder in Fachartikeln wird schnell klar: Man ist überwiegend fest davon überzeugt, dass aktuell der Kauf von einer Wohnung viel attraktiver als das Mieten ist. Das hat vor allem einen Grund: Die Zinsen für Immobilienkredite sind aktuell auf einem historisch niedrigen Niveau. Damals begann alles mit der Finanzkrise im Jahre 2008.
Für Interessenten war es also noch nie so attraktiv, eine Baufinanzierung in Angriff zu nehmen und sich den Traum vom Eigenheim zu erfüllen. Allerdings sollte man sich davon nicht zu schnell verlocken lassen und die Entscheidung mehrmals überdenken.
Denn neben den niedrigen Zinsen ist auch der Kaufpreis ein entscheidender Faktor. Zurzeit ist die Nachfrage nach Immobilien recht hoch, die Kaufpreise sind in den letzten Jahren deutlich angestiegen. Hier hilft also ein Blick auf den aktuellen Immobilienpreis und das Verhältnis zum tatsächlichen Objektwert. Stimmen beide überein, oder ist der aktuelle Preis verhältnismäßig viel zu überhöht?
Für welchen Typ ist mieten oder kaufen besser geeignet?
In der Regel gilt: Häufig wird sich die Frage, ob mieten oder kaufen besser geeignet ist, von aktuellen Mietern gestellt. Doch für welchen Typ eignen sich Mieten oder Kaufen besser? Hierbei ist die Frage, in welcher Situation sich die Mieter derzeit befinden. Hier hilft ein Blick auf einzelne Gegenüberstellungen.
Einige Beispiele:
- Finanzierung: Möchten Mieter ein Objekt kaufen, sind sie zwar Eigentümer, bauen dafür allerdings Schulden auf. Als Mieter hingegen bleiben sie schuldenfrei.
- Vermögensaufbau: Entscheidet sich ein Interessent für den Kauf einer Wohnung, ist er Eigentümer. Gleichzeitig baut er sich damit ein Vermögen auf und kann in eigener Regie wirtschaften. Möchten Mieter hingegen Vermögen aufbauen, müssen sie sich um andere Geldanlagen kümmern.
- Reparaturen und Instandhaltungskosten: Eigentümer müssen Reparaturen und Instandhaltungskosten ihres Objektes selbst bezahlen. Dementsprechend ist es erforderlich, hierfür Rücklagen zu bilden. Bei einer gemieteten Wohnung kommen Vermieter für derartige Kosten auf.
- Mietpreise: Ist eine Wohnung gekauft und im Umfeld steigen die Mieten an, ist der Eigentümer nicht davon betroffen. Mieter hingegen müssen mit steigenden Mieten leben und kommen oftmals nicht drum herum.
- Umzug/Wohnfreiheit: Eigentümer binden sich langfristig an eine Wohnung. Möchten sie umziehen, kann es unter Umständen länger dauern, bis der Verkauf abgeschlossen ist. Mieter sind da etwas flexibler. Finden sie eine neue Wohnung, erfolgt der Umzug binnen drei Monaten.
- Gestaltungsfreiheit: Eigentümer können in puncto Gestaltung schalten und walten, wie sie möchten. Möchten Mieter am Mietobjekt irgendwelche Veränderungen vornehmen, hat hier der Vermieter das letzte Wort.
Zu welchem Zeitpunkt lohnt es sich zu mieten oder zu kaufen?
Ob Mieter lieber in ihrer Wohnung wohnen bleiben oder sie kaufen sollten, ist größtenteils vom Kaufpreis abhängig. Dabei steht die erste Frage in Raum, ob die Interessenten sich den Kaufpreis und/oder eine Finanzierung überhaupt leisten können.
Aber auch die bereits angesprochene Relation zwischen Kaufpreis und tatsächlichem Objektwert spielt hier eine wichtige Rolle. So lässt sich schnell und einfach herausfinden, ob sich der Immobilienpreis in einem passablen Rahmen befindet, oder ob er viel zu hoch ist. Um das herauszufinden, wird das Kaufpreis-Miete-Verhältnis angewendet.
Und so funktioniert das Kaufpreis-Miete-Verhältnis:
- Zunächst wird der Kaufpreis durch die mögliche Jahreskaltmiete der Wohnung geteilt
- Als Anhaltspunkt hilft dabei, sich nach anderen gleichwertigen Objekten auf dem Immobilienmarkt umzuschauen. So lässt sich eine ungefähre Kaltmiete recherchieren.
- Ergibt sich ein Faktor von ungefähr 20, liegt der Kaufpreis im günstigen Bereich
- Bei einem Faktor von 25 oder mehr ist von einem überhöhten oder zu hohen Kaufpreis die Rede
Rechenbeispiel:
Kaufpreis Immobilie: 250.000 €
Jährliche Kaltmiete: 12.500 €
Kaufpreis-Miete-Verhältnis: (250.000 € : 12.500 €) = Faktor von 20
Kann man ausrechnen, ob mieten oder kaufen günstiger ist?
Fragen sich Interessenten, ob das Mieten oder Kaufen günstiger ist, hilft es einen professionellen Miet- und Kaufrechner in Anspruch zu nehmen. Hier wird genau verglichen, wie das Verhältnis von Warmmiete und einer möglichen Finanzierung beim Kauf aussieht.
Denn vielerorts wird der Fehler gemacht, dass ausschließlich die Kreditrahmenhöhe verglichen wird.
Kaufen Interessenten allerdings eine Wohnung, kommen auch noch weitere Kosten (auch als Kaufnebenkosten bekannt) auf:
- Notarkosten
- Grundbuchkosten
- Grunderwerbsteuer
- Mögliche Maklergebühren
Summiert man alle oben aufgeführten Kosten, ergibt sich teilweise eine erhebliche Summe. Dabei handelt es sich um einen Anteil zwischen 10 und 15% des Kaufpreises.
Auch die Nebenkosten sollten mit eingeplant werden
Statt sich die Kosten nur mit einer Kreditrate schön zu reden, sollten Immobilienkäufer auch die Nebenkosten berücksichtigen.
Hierbei gilt:
- Mieter können im Durchschnitt mit etwa 2 Euro Nebenkosten je Quadratmeter rechnen
- Wird eine Immobilie gekauft, sollten die Kosten auf etwa 4 Euro je Quadratmeter berechnet werden
Tipp: Zusätzlich wird Immobilienbesitzern empfohlen, vernünftige Rücklagen zu bilden. Denn diese können im späteren Verlauf gut gebraucht werden, falls es beispielsweise zu Reparaturen oder Instandhaltungen kommt. Hier ist etwa 1 Euro pro Quadratmeter empfehlenswert.
Beim Neubau: Baufinanzierung richtig planen!
Steht die Planung und das Traumobjekt wurde gefunden, geht es zum letzten Schritt: Der Finanzierung. Entscheiden sich zukünftige Bauherren dafür ihr Traumhaus zu bauen, handelt es sich hierbei um eine Baufinanzierung. Diese ist aktuell besonders attraktiv, da sich die Zinsen auf einem historischen Tief befinden.
Viele Interessenten sind euphorisch dabei Einkommen und Kosten gegenüberzustellen und sind sich sicher, dass alles problemlos machbar ist. Doch oftmals ist es leider der Fall, dass die tatsächlichen Kosten außer Acht gelassen werden.
Aus diesem Grund wird empfohlen, die Baufinanzierung richtig zu planen und sämtliche Baunebenkosten mit einfließen zu lassen. So wird möglichen Problemen und Engpässen aus dem Weg gegangen. Denn es gibt nichts schlimmeres, als die Kosten zu knapp zu kalkulieren. Genau hierfür stehen professionelle Berater und Baufinanzierungs-Rechner zur Verfügung, in denen alle entstehenden Kosten detailliert aufgeführt werden. Folglich geht am Ende auch nichts mehr mit der Finanzierung schief.
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