Fallen bei der Immobilienbewertung

Der Wert von Immobilien schwankt stetig und bleibt nicht gleich. Der Immobilienwert wird von vielen Faktoren beeinflusst und unterliegt einem ständigen Wandel. Die Preise für Immobilien, ganz egal ob Haus oder Wohnung, steigen stetig weiter.

So kann eine Wohnung oder ein Haus heute in der Stadt X 100.000 Euro kosten und nächstes Jahr schon 120.000 Euro oder 130.000 Euro. Dieser Wandel beim Wert kann das Ergebnis von inneren, aber auch von äußeren Einflüssen sein.

Zu diesen Einflüssen gehören zum Beispiel die Nachfrage nach Immobilien, aber auch die Immobilie an sich. Ist eine Immobilie in einem schlechten baulichen Zustand, zum Beispiel weil es seit Jahren keine Renovierungen und Sanierungen gab, ist der Wert selbstverständlich deutlich geringer als eine gepflegte Immobilie, ein Neubau oder ein komplett kernsaniertes Objekt. Natürlich spielen auch andere Faktoren eine entscheidende Rolle, dazu kommen wir aber noch im weiteren Verlauf.

Der Wert einer Immobilie muss immer individuell ermittelt werden und grundsätzlich immer unterschiedlich. Gerade diese Ermittlung erfolgt im Rahmen einer Immobilienbewertung. Die Immobilienbewertung gibt Auskunft darüber, welchen Wert die Immobilie zum Stichtag der Bewertung hatte. Im Übrigen kann man solch eine Bewertung nicht nur bei bebauten Grundstücken vornehmen, sondern auch bei unbebauten Flächen.

Entscheidende Faktoren bei der Immobilienbewertung

Wenn es jetzt um die Immobilienbewertung geht, so wird die Immobilie sorgfältig in jeder Hinsicht geprüft und unter die Lupe genommen.

Die Immobilie an sich ist hierbei der wichtigste Faktor. Bei der Auswertung sind vor unter anderem folgende Fragen zu klären:

Gibt es zum Beispiel bauliche Mängel? Bauliche Mängel können ein altes Dach, Schädlingsbefall im Dachstuhl, alte Elektrik, mangelnde Dämmung, Feuchtigkeit im Keller oder alte Leitungen und Rohre sein. Natürlich ist die Bandbreite der baulichen Mängel noch wesentlich größer. Alle diese Mängel werden erfasst und wirken sich logischerweise negativ auf den Wert der Immobilie aus.

Im Rahmen der Immobilienbewertung wird auch der Grundriss des Objekts genauer geprüft. Gerade bei alten Immobilien sind oftmals sogenannte „gefangene Räume“ vorhanden, die auch als „Durchgangszimmer“ bezeichnet werden. Ein solcher Grundriss wäre natürlich von Nachteil.

Zudem spielt die Raumhöhe, die Raumgrößen und letztlich auch der Grad der Belichtung eine entscheidende Rolle für die Wertermittlung der Immobilie.

Räume, die keine natürliche Belichtung durch Tageslicht haben, werden negativ berücksichtigt. Die Zimmeranzahl, aber auch eventuell vorhandene Ausstattungen und deren Zustand werden ebenfalls geprüft. Darunter ist beispielsweise die Ausstattung vom Badezimmer zu verstehen: Eine vorhandene Badewanne, Dusche, WC und die Barrierefreiheit für ältere Menschen sind hier wichtige Ausstattungsmerkmale, die den Wert signifikant beeinflussen können.

Selbstverständlich zählt das Grundstück an sich eine entscheidende Rolle: Gibt es beispielsweise einen Garten, eine Garage oder sogar einen Pool im Garten? All das sind und viele weitere Faktoren sind beeinflussende Bewertungsmaßstäbe zur Ermittlung des Immobilienwerts.

Immobilienbewertung: Auch die Lage und Umgebung sind entscheidend

Neben der Immobilie in ihrer Gesamtheit wird auch die Lage an sich betrachtet. Wie ist die Nachbarschaft? Wie ist die örtliche Versorgung? Wie ist der Zugang zu öffentlichen Verkehrsmitteln? Liegt die Immobilie in einer ruhigen Straße mit gutem Anschluss an öffentliche Verkehrsmittel, Schulen und Kindergärten, aber auch Geschäften des täglichen Bedarfs?

Desto besser die Lage und die Umgebung der Immobilie ist, desto höher ist auch dessen Wert. Liegt die Immobilie in unmittelbarer Nähe zu einem Gewerbegebiet mit entsprechend negativen Einflüssen von Lärm und Verkehr, wird der Wert natürlich niedriger eingestuft.

Letztlich sind auch mögliche Belastungen der Immobilie und des Grundstücks zu erwähnen, denn: Ist eine Immobilie mit Schulden oder mit Dritter belastet, sogenannten Grunddienstbarkeiten, wie Wegerechte oder Überspannrechte für die Stromversorgung, so kann dieses nachteilig bei der Immobilienbewertung sein.

Aufpassen bei der Immobilienbewertung

Wie man anhand der bisherigen Ausführungen erkennen kann, ist eine Immobilienbewertung aufgrund der Vielzahl an Faktoren keine so einfache Sache und erfolgt stets individuell.

Gerade aber die Vielzahl der Faktoren, die geprüft und gegebenenfalls auch berücksichtigt werden müssen, können eine Immobilienbewertung schnell fehlerhaft beeinflussen.

Im besten Fall kann eine unvorteilhafte Immobilienbewertung ein großer Vorteil für den Käufer der Immobilie sein, wenn diese zu niedrig bewertet wird und er diese deutlich unter dem tatsächlichen Wert erwerben kann.

Es kann jedoch auch das Gegenteil eintreten, nämlich wenn die Immobilie zu hoch bewertet wird.

Grundsätzlich sollte man bei einer Immobilienbewertung immer prüfen, ob beispielsweise die Grundrisse stimmen. Denn nicht selten kommt es hier zu teils deutlichen Abweichungen. Auch sollte man Häuser und Grundstücke sorgfältig auf Baumängel prüfen und diese in der Bewertung der Immobilie unbedingt berücksichtigen.

Letztlich empfiehlt sich immer auch ein Blick in die Baugenehmigung für das zu erwerbende Objekt. Oftmals wird das bei der Immobilienbewertung gerade nicht getan. Das kann Konsequenzen mit sich ziehen, wenn zum Beispiel die Garage, der Anbau oder der Carport keine Baugenehmigung haben, aber trotzdem positiv bei der Immobilienbewertung berücksichtigt worden sind.

Letztlich sollte man sich als Käufer einer Immobilie oder eines Grundstücks nie ausschließlich auf eine Immobilienbewertung verlassen, sondern das Objekt selbst im Detail vor einem Kauf prüfen und gegebenenfalls weitere Experten für eine verlässliche Bewertung hinzuziehen. Dabei sollten die bereits aufgezeigten Kriterien für eine optimale Bewertung beachtet werden. So können böse Überraschungen beim Kauf vermieden werden und zugleich jede Menge Geld einsparen.

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